El estudio de títulos es el informe en que un abogado revisa la historia legal de una propiedad antes de comprarla: quiénes fueron sus dueños, si la venta anterior fue válida y si hoy tiene hipotecas, prohibiciones, embargos o deudas. Se hace antes de firmar la promesa de compraventa, porque después ya hay plata y plazos comprometidos.
Qué se revisa
La revisión parte en el Conservador de Bienes Raíces que corresponde a la propiedad (en Curicó, el Conservador de Curicó) y sigue en el Servicio de Impuestos Internos, la Tesorería y la Dirección de Obras de la municipalidad.
| Documento | Dónde se pide | Qué muestra |
|---|---|---|
| Copia de la inscripción de dominio con vigencia | Conservador de Bienes Raíces | Quién es el dueño hoy y que su inscripción está vigente. |
| Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones | Conservador de Bienes Raíces | Hipotecas, servidumbres, embargos, prohibiciones de vender y litigios inscritos. |
| Títulos anteriores (diez años) | Conservador y notarías | Que cada venta, herencia o donación anterior se hizo bien. |
| Certificado de avalúo fiscal | Servicio de Impuestos Internos | El rol de la propiedad, su avalúo y su destino. |
| Certificado de deuda de contribuciones | Tesorería General de la República | Si hay contribuciones impagas. |
| Permiso de edificación y recepción final | Dirección de Obras Municipales | Que lo construido está aprobado y recibido. |
| Certificados de número y de expropiación | Municipalidad | La dirección oficial y si la propiedad está afecta a expropiación. |
| Certificado de gastos comunes y reglamento de copropiedad | Administración del condominio | Deudas del departamento y reglas del edificio. |
Por qué diez años
En Chile, la prescripción adquisitiva extraordinaria permite que alguien se haga dueño de una propiedad después de poseerla diez años. Por eso el estudio revisa al menos esa cadena de títulos: si hay un error o un vicio más antiguo, el paso del tiempo lo sanea. Si en ese período hubo una herencia, se revisa la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia; si hubo una subdivisión, el plano y su aprobación.
Señales de alerta
- Hipoteca vigente. Es normal si el vendedor aún paga un crédito; se alza con el pago en la misma escritura, pero tiene que quedar escrito.
- Prohibición de vender. Las viviendas compradas con subsidio habitacional suelen tener una prohibición a favor del Serviu por cinco años.
- Embargos o litigios. Una demanda inscrita puede paralizar la venta.
- Herencia sin posesión efectiva. No se puede vender hasta tenerla, y deben firmar todos los herederos.
- Construcciones sin recepción final. Una ampliación que no está aprobada complica el crédito hipotecario y baja el valor.
- Superficies que no calzan. Diferencias entre la escritura, el plano y lo que hay en el terreno.
En parcelas, además
Buena parte de las parcelas de agrado de la provincia de Curicó (Teno, Rauco, Romeral, Los Niches) son lotes de 5.000 m² nacidos de la subdivisión de predios rústicos, que permite el Decreto Ley 3.516 con un mínimo de media hectárea. En esos casos revisamos también:
- Que la subdivisión esté certificada por el SAG y que el lote tenga rol propio.
- Las servidumbres de tránsito inscritas, para que el acceso no dependa de la buena voluntad de un vecino.
- Los derechos o acciones de agua: si se venden con la parcela, que estén inscritos y a nombre del vendedor.
- La factibilidad real de luz y agua potable (en muchos loteos, por un comité de agua potable rural, APR).
Quién lo hace y cuándo
Si compras con crédito hipotecario, el banco encarga su propio estudio para proteger el préstamo. Si compras al contado, nadie lo hace por ti a menos que lo pidas. En los dos casos, lo más seguro es tener el estudio antes de firmar la promesa y dejar en ella las condiciones: qué debe resolver el vendedor y en qué plazo.
En Rocamora el estudio lo hace Felipe Candia Rocamora, que además es el corredor que conoce la propiedad. Puedes encargarlo aunque la propiedad no sea de nuestra cartera.
Escrita por Felipe Candia Rocamora, corredor de propiedades y abogado · 1 de octubre de 2026